Pequena alteração introduzida há cerca de um mês no novo Código Civil continua passando completamente desapercebida pela absoluta maioria dos corretores e imobiliárias, conquanto o novo texto legal seja de altíssima relevância para esse ramo de prestadores de serviços.
Observe-se que quando o CC de 2002 entrou em vigor, surgiram várias regras disciplinando o contrato de corretagem, aplicáveis, por óbvio, ao mercado imobiliário. Dentre elas, estava a contida no art. 723, que dispunha que o corretor era obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, além de prestar ao cliente, de forma espontânea, todas as informações sobre o andamento do negócio. Também determinava que, sob pena de responder por perdas e danos, o corretor deveria prestar ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.
No dia 19 de maio de 2010, a Lei nº 12.236 fez uma mudança pontual naquele artigo, dando inclusive a impressão de ter dito a mesma coisa com outras palavras: “O corretor é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio.” E no seu parágrafo único: “Sob pena de responder por perdas e danos, o corretor prestará ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da incumbência.”
Quase igual, não? Sim, quase. No entanto, como a boa técnica legislativa impede a troca de seis por meia dúzia, percebe-se que, sutilmente, foi introduzida a obrigatoriedade do corretor investigar e informar as partes sobre todas e quaisquer circunstâncias que digam respeito à segurança ou ao risco da transação, sob pena de responder por perdas e danos. E isso foi feito porque o texto revogado já vinha provocando interpretações dúbias, na medida em que, para alguns, dava a entender que o corretor só seria responsabilizado se não respondesse com exatidão a questões previamente levantadas pelas partes.
Nota-se, portanto, que o legislador federal fez tal alteração no artigo 723 do Código Civil com o claro objetivo de atribuir maiores atribuições ao corretor, de sorte que sua responsabilidade passou a ser objetiva; ou seja, seu dever de indenizar encontra amparo no risco que o exercício de sua atividade causa a outros, em função do proveito econômico daí resultante. É que, conforme a melhor doutrina, a parte que explora determinado ramo da economia, auferindo lucros desta atividade – no caso, os corretores de imóveis e as imobiliárias - deve, da mesma forma, suportar os riscos de danos a terceiros.
Para finalizar, algumas provocações objetivando despertar a atenção dos desavisados: O comprador é mau pagador? O inquilino está negativado no SPC? O alienante tem algum protesto ou ação judicial em andamento contra si? A incorporação foi registrada? A publicidade está de acordo com o que consta no registro imobiliário? A locação ficou bem garantida? Apenas poucas questões dentre dezenas que podem originar volumosas perdas e danos....
Carlos Alceu Machado, advogado e consultor há 37 anos, pós-graduado em Direto Imobiliário
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